生辰八字,测算
对项目总的发问!项目利润是怎样计算出来的？房地产经营需要哪些要素投入？样的房地产项目才是好项目？
分：房地产测算基础.房地产估算的思路
.房地产估算的假设
分：房地产成本构成
对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：
（一土地取得的费用
提示：取得的只能是使用权，我国的土地所有权只有两种：和集体
错误案例：电视上一个律师竟然说土地所有权属于某家。
如果不是公开购买，如何确定土地的价款？
.比较法：
.成本逼近法：
.基准地价系数修：
0（二前期费
0（三房屋开发费
房屋开发费包括建筑安装费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。
. 建筑安装工程费
.基础设施建设费
提示：
一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的5%，某某项目达到5%
.公共配套设施建设费：
提示：
一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的-5%
.估算方法：
（四费用
注：
如果房地产开发同时开发若干个房地产项目，费应该在各个项目间合理分摊。
（五财务费用
（六销售费用
（七开发期税费
（八其他费用
（九不可预见费
开发建设费用投资估算表
分：房地产收入测算
（一开发计划
开发计划就是整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量。
项目案例
项目案例
0（二销售计划
项目案例
0（三估算☀估算❶-比较法
估算❷-收益法
估算❸-成本法
注：
写字楼售价按0年回收期估算，涨幅按0%；其他物业涨幅按5%。
（四租售收入
（五税费估算
目前，我国房地产开发投资纳税的主要税种如下：
土地
分：项目利润测算（一基本概念—利润
资金价值
现金流量
现金量与利润的关系
经济评价指标
指标参考
万科核心指标的基本要求（参考
资金使用计划
0（二核心指标—财务内部收益率
财务内部收益率的作用
销售净利率
财务净现值
投资回收期
0（三参考指标—总投资回报率
地价贴现比
启动资金获利倍数
启动资金的界定：
一个项目启动资金较难直接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义为个最高峰值的平均数。
启动资金获利倍数的意义：
在于或分投入一个新项目必须的启动资金，将来能获得多少倍的净利润。
销售毛利率
资金峰值比例
资金峰值的界定：
资金峰值指在项目开发期间，累计负向净现金流量的值，也就是资金的缺。
获利指数（现值指数
现值指数可以理解为元原始投资渴望获得的现值净收益。现值指数反映了投资的效率。
第五部分：项目性分析（一盈亏平衡分析
0（二敏感性分析
第六部分：项目测算的误区
第七部分：给地产同行的建议如何成文优秀的经济评价报告
如何成为房地产测算高手
关于房地产指标体系
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